|
ABD’de, yüksek riskli mortgage işlemlerine dayalı bazı fonların iflâsı veya kapanması ile yaşanan çalkantıların, malî piyasaları etkilemekle birlikte, Türkiye’deki konut finansmanı uygulamalarını etkilemesinin beklenmediği belirtiliyor.
İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, Anglosakson ülkelerde mortgage kredilerinin büyük bölümünün değişken faizli olduğunu ve konut bedelinin tamamının kredilendirildiğini hatırlatırken, bu nedenle bu tür kredilerin piyasadaki gelişmelerden daha kolay etkilendiğini söyledi.
Çelebi, yaptığı değerlendirmede, Türkiye’de ise konut finansmanı kredilerinni hemen hemen tamamının sabit faizli olduğunu ve konut bedelinin yüzde 75’ine kadar kredi kullandırıldığını belirterek, derin bir kriz olmadıkça kredi portföyünde bir etkilenme beklemediklerini kaydetti.
Çelebi, ABD’de çok gelişmiş bir tutsat uygulaması olduğuna işaret ederken, 10-15 yıl sürekli gelişen, genişleyen bu tür piyasalarda belli dönemlerde bu tür düzeltme hareketlerinin olabileceğini, bunu anormal karyılamadığını da vurguladı.
ABD’de yaşanan dalgalanmaların iki ayaklı değerlendirmek gerektiğini belirten Çelebi, kapanan ya da iflas eden fonların ‘’subprime’’, risk piyasalarına dayanan fonlar olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti:
‘’Dolayısıyla yaşanan olaylar, fonların, o piyasaların tanımına uygun. Olay sadece mortgage sisteminden kaynaklanmıyor. Öyle anlaşılıyor ki orada uzun süren bir genişleme dönemi yaşandı. Mortgage piyasalarında uzun dönemli genişleyen piyasalarda, rekabet nedeniyle emniyet tedbirleri biraz gevşer. Bu riskli piyasalarda gevşeme olursa, bu çalkantılar biraz derin yaşanır.
Bizim ülkemizde, konut değerinin yüzde 75’ine kredi veriliyor. Biz de 10-15 yıllık bir büyüme dönemine girsek, muhtemelen buralarda da gevşemeler olabilir. ABD’de bu yaşanıyor. Ama riskli piyasalarda bu daha fazla sıkıntı olarak yansıyor.
Müşteriye kredi kullandırırken de kullandırılan kredilen fonlandırılmasında da kriterler sağlam olmalı ve bu denetlenmeli. 10-20 yıl vadeli kredileri kısa vadeli fonlarsanız, faizler yükselince şirketler ciddi zararlar yazabilir. ABD’de ne olmuş bilemiyoruz. Görünenden hareketle yorum yapıyorum. Bizi ilgilendiren yönü, bunun gelişmekte olan piyasalara etkisi... Orada olan bitenler önce Güney Amerika’yı, ardından gelişmekte olan ülkelere yansıyor. (Biz de mortgage piyasasında bir genişleme olmadığı için sıkıntı olmaz) diye yorumlar var.’’
Tutsat fonlarında sıkıntı yaşanan ülkelerde bile faizlerde büyük bir oynama olmadığına işaret eden Ömer Çelebi, Türkiye’denin geçen yıl Mayıs ayında yaşanan sıkıntılardan ciddi biçimde etkilendiğini hatırlattı.
“TÜRKİYE RİSK KATEGORİSİNDE,
AMA BÜYÜK RİSKLER GERİDE KALDI”
Çelebi, Türkiye’nin hala risk kategorisinde bulunduğunu unutmamak gerektiğini vurgularken, buna rağmen şimdi Türkiye’de faiz boyutunda stabilitenin korunabildiğini, dalgalanmanın boyunun kısa olduğunu kaydetti. Borsa ve dövizde yaşanan hareketlenmelerin o piyasalardaki fiyat seviyeleri ile de ilgili olduğuna işaret eden Ömer Çelebi, şöyle devam etti:
‘’Türkiye riskli ülke kateforisinde ama biz siyasi arenadaki riskleri çok büyük ölçüde giderdik. Tek belirsizlik cumhurbaşkanlığı seçimi. En büyük risk, genel seçimler, geride kaldı. Seçim yılı olmasına karşın bütçe performansında çok büyük taviz verilmedi, makro dengeler korundu. Çeverimizde halen petrol fiyatlarından dolayı petrodolar bolluğu var. Yatırımcıların ilgisi de hala devam ediyor. Bunlar Türkiye’nin artıları ve dış çalkantılardan etkilenmemezi sınırlayacak faktörler.’’
Olumlu makro faktörler yanında, Türkiye’ye özgü olumlu mikro faktörler de bulunduğunu anlatan Çelebi, şu bilgiyi verdi:
‘’Anglosakson ülkelerde, konut kredilerinin çoğu değişken faizli. Subprime marketlerde, değişken faiz ve yüzde 100 fonlamaya giriliyor. Piyasalardaki faiz dalgalanmaları doğrudan tüketicilere etki ediyor. Bizim piyasalar daha yolun başında olduğundan, kredi kullandırma ve fonlama konularında henüz bir gevşeme yaşanmadı. Ama en önemli faktör sabit faiz. Türkiye’deki kredilerin hemen hemen tamamı sabit faizli. Faiz değişiklikleri, kısa vadede tüketicilerin ödemelerini etkilemiyor. Döviz kredilerinde bile değişken faizli kredilerin payı yüzde 1. Piyasada dengeler bozulup kredi kullanan işsiz kalana kadar, derin kriz olmadıkça, konut kredileri portföyleri etkilenmez kolay kolay.’’
Her şeye rağmen, denetim oteritesinin, hem kullandırılan kredilerde hem de kredilerin fonlanmasında etkin denetim yapması gerektiğni vurgulayan Ömer Çelebi, ‘’Uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kaynaklarla fonlanmaması özellikle önemli. Aksi takdirde başımız ağrıyabilir. Biz banka olarak bu konuda çok titiz hareket ediyoruz’’ dedi.
Mortgage kredilerinde ekspertiz yapacak insan kaynağı konusunda büyük açık olduğuna da işaret eden Çelebi, Türkiye’nin 2000 krizi sonrasında, ‘’varlık değerlerinin taban yaptığı’’ noktada mortgage uygulamasına başladığını hatırlatarak, şu anda kredilerin teminatların yeterli marja sahip olduğunu, sorun çıksa bile bunu karşılayabilecek bir değer bulunduğunu vurguladı.
Ömer Çelebi, Türkiye’deki bankaların halen kredi fonlama açısından bir sıkıntı yaşamadığını, dışarıdan talep olmasına karşın, bankaların alacaklarını satıp kaynak sağlama peşinde olmadığını söyledi.
TÜRKİYE’DE DAR GELİRLİ KESİMİN
KONUT KREDİSİ KULLANIMI DÜŞÜK
Şekerbank Genel Müdür Yardımcısı Abdurrahman Özciğer de tutsat ikinci el piyasası Türkiye için yeni bir alan olduğu için, yurt dışındaki mortgage piyasasındaki olumsuz etkilerin Türkiye’ye hemen yansımayacağını söyledi.
Konut piyasası ve konut kredilerinin, piyasa koşullarındaki değişimlerden ve finansal krizlerden öncelikli olarak etkilendiğine işaret eden Özciğer, dolayısıyla uluslararası likiditedeki trend değişiminin faiz ve kurlar üzerinde yaratacağı baskı nedeniyle sektörel büyümenin yavaşlayabileceğini belirtti.
Konut kredilerinin bu şekilde bir finansal krize neden olması için kredi taksitlerinin yüksek oranda geri ödenmemeye başlanmasının ‘’kritik nokta’’yı oluşturduğunu vurgulayan Özciğer, rekabet nedeniyle konut kredisi veren kuruluşların tahsis kriterlerini gevşettikçe, yani daha düşük gelirli kişilere, aylık gelirlerinin daha çok kısmını kullandırarak kredi tahsis edildikçe, geri ödenmeme oranlarının yükselebileceğine dikkati çekti.
Aynı anda konut kredisi kullanımı arttıkça piyasadaki potansiyel konut talebi ve buna bağlı olarak fiyatların arttığına da işaret eden Özciğer, bir noktadan sonra aşırı değerlenen konut fiyatlarının hızla gerçek değerlerine düşmeye başlayabileceğini anlattı.
Fonların oluşturulması ve yönetilmesi anlamında bu riskleri yönetebilecek mekanizmaların oluşturulması gerektiğini vurgulayan Özciğer, dar gelirli kesime konut kredisi ABD’de olduğu gibi bizde de önemli seviyelere ulaşmadığı için, sadece bu açıdan bakıldığında sorun olmadığını söyledi.
Bununla birlikte, ‘’konut kredilerinin satılabileceği bir fon havuzunun acilen oluşturulması’’ gerektiğini ifade eden Özciğer, şöyle devam etti:
‘’Hızlı işlerlik kazanabilmesi için bu fonun sabit getirili tahvillerinin bireysel sigorta şirketlerince kısmen alımının zorunlu hale getirilmesi yararlı olur. Bu şekilde, büyük ölçüde uzun vadeden kaynaklanan faiz riskinin, bankalar üzerinden alınması önemlidir. Şu anda hacim olarak bu tür bir krizi yaşamaktan uzak olduğumuzu düşünüyorum. Türkiye’deki mortgage piyasasının gelişmesi, derinleşmesinin hızlandırılması gerekmektedir.’’
Özciğer, tüketicilere, özellikle aşırı değerlenmiş fiyatlarla konut satın almaktan kaçınmaları uyarısında bulunurken, tüketicilerin kredi geri ödemelerini beklenmedik küçük aksilikler olsa bile (sağlık problemi, kaza vs.) yapabileceklerinden emin olmaları, aldıkları kredi ve muhtemel sonuçları hakkında yeterli derecede bilgilenmeleri gerektiğini söyledi.
| 
